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    江宁区律师

    远盛实业的房地产转让合同纠纷

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    远盛实业的房地产转让合同纠纷

    * 来源 : * 作者 : 江宁区律师

    申请再审人烟台市远盛实业有限公司(以下简称远盛公司)因与申请再审人招远市娱英玩具有限公司(以下简称娱英公司)房地产转让合同纠纷一案,不服山东省高级人民法院(以下简称山东高院)2011年11月11日作出的(2011)鲁民一终字第121号民事判决,向本院申请再审。本院经审查,以(2013)民申字第667号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭,于2013年12月5日开庭审理了本案。远盛公司的委托代理人李浩,娱英公司的法定代表人杨明媚和委托代理人王仁庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    2008年10月24日,远盛公司向娱英公司支付定金22万元。

    2008年10月29日,山东金诺拍卖有限公司受栖霞市人民法院委托,在《烟台晚报》发布拍卖公告,称定于2008年11月14日上午9时,公开拍卖位于招远市金城路365号的娱英公司所属房地产(有两证、恒丰银行抵押部分)。

    2008年10月30日,远盛公司支付定金28万元,娱英公司对上述22万元、28万元分别开具了收据。

    2008年11月11日,栖霞市人民法院向恒丰银行招远支行、招远市工具有限公司及娱英公司发出《通知》,通知三方借款抵押担保合同纠纷一案,经该院研究决定停止拍卖。

    2008年11月19日至2009年2月20日,远盛公司法定代表人吴世栋分四笔向娱英公司支付借款23.5万元,分别为2008年11月19日支付10万元,2008年12月18日支付5万元,2009年1月23日支付5万元,2009年2月20日支付35000元,娱英公司分别开具收据。

    2009年7月3日,山东金诺拍卖有限公司与杨南签订《拍卖成交确认书》,杨南以738000元的总价竞得上述房地产。

    2010年1月14日,栖霞市人民法院作出(2008)栖执字第917号执行裁定书,载明经法院委托评估,上述房地产评估价值为1152688.24元。该院于2008年10月29日依法委托金诺公司公开拍卖,在第一次、第二次的拍卖中均因无人应价而流拍。在2009年7月3日第三次拍卖中,杨南以738000元最高价竞得拍卖标的。裁定被执行人娱英公司所有的位于招远市金城路365号的房地产(房产证号为招房权罗峰字第7613002260号,建筑面积2189.81平方米;国有土地使用权证号为招国用(2001)字第0370号,面积1700平方米)归买受人杨南所有。买受人杨南应持裁定书30日内到招远市房地产管理部门办理产权过户手续。

    2010年5月25日,本宗地有632平方米转让给招远华东置业有限公司,证号为招国用(2010)第0396号。

    2010年7月23日,招远市人民政府以招政土(2010)113号文件作出《对招远市国土资源局收购招远市娱英玩具有限公司国有建设用地使用权的批复》,同意招远市人民国土资源局收购位于金城路365号7717平方米国有建设用地作为政府储存用地。

    2010年8月2日,招远市国土资源局向招远市政府作出《关于挂牌出让国有建设用地使用权的请示》。同日,招远市人民政府以招政土(2010)130号文件作出《对招远市国土资源局挂牌出让国有建设用地使用权的批复》,同意将案涉宗地的国有建设用地使用权进行公开公平出让,用途为商业住宅。同日,招远市国土资源局土地储备交易中心对该宗土地做出挂牌出让公告,土地面积7717平方米,用途为商业、住宅。

    一审法院认为,案涉《合同书》约定,远盛公司以包干形式投入950万元,取得讼争土地开发权。该合同名为合作开发,实为房地产转让合同。娱英公司拥有讼争国有土地的使用权,政府已批准该宗土地用途由工业用地变更为商住用地,本合同的目的为远盛公司投资代娱英公司偿还包括银行借款在内的债务,以消灭抵押权,实现房地产开发。该合同不违反国家法律强制性规定,合法有效。本案的争议焦点在于合同履行过程中双方是否违约,现对双方的履约情况分析如下:根据约定,远盛公司支付的第二笔定金28万元时间迟于合同约定一天。远盛公司应于合同签订半月内再支付30万元用于先期解决职工问题,但远盛公司仅以其法定代表人借款的变通方式延期支付23.5万元。远盛公司签字领取“还款时间表”后未按该时间表的规定期限支付任何款项,也未积极向娱英公司索要相关还款协议。从合同约定可知,转让标的以房产证、土地证为准,土地证记事栏已明确记载了设定的抵押情况。对此,远盛公司应该明知。该合同的目的就是由远盛公司出资代娱英公司偿还债务,消除抵押权,将土地变更用途后实现开发收益。远盛公司所主张的部分土地被决定拍卖一事,在“还款时间表”第3项已列明应付105万元及12月18日的付款期限,但远盛公司并未积极向娱英公司了解情况,支付款项,共同解决问题。

    如上所述,双方在合同履行过程中均有过错,双方均未遵循诚实信用原则,怠于履行通知、协助义务,特别是对于土地拍卖一事,双方均有责任。据此,案涉合同应予解除,远盛公司已向娱英公司支付的款项735000元由娱英公司予以返还,并从娱英公司收款之日起至判决生效之日止按银行同期贷款利率支付利息。远盛公司所主张的100万元违约金及赔偿损失330万元,不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第六十条、第九十七条、第一百二十条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定,判决如下:一、解除案涉合同;二、娱英公司于判决生效十日内返还远盛公司735000元,并按银行同期贷款利率计付占用款期间的利息(从2008年10月24日至2008年10月29日以22万元为基数,从2008年10月30日至2008年11月18日以50万元为基数,从2008年11月19日至2008年12月17日以60万元为基数,从2008年12月18日至2009年1月22日以65万元为基数,从2009年1月23日至2009年2月19日以70万元为基数,从2009年2月20日至判决生效之日止以735000元为基数计算);三、驳回远盛公司的其他诉讼请求。如娱英公司未在判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称《民事诉讼法》)第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47045元,诉讼保全费5000元,合计52045元,由远盛公司负担44446元,娱英公司负担7599元。

    一审判决作出后,远盛公司、娱英公司均不服一审判决,向山东高院提起上诉。

    山东省烟台市中级人民法院(以下简称烟台中院)一审经审理查明:2003年12月5日,娱英公司取得招远市金城路365号8333.8平方米(合12.5亩)土地的国有土地使用权证,证号招国用(2003)第3776号,用途为工业用地,使用权类型为出让。该土地证记事栏载明以下事项:

    2001年6月1日,该宗地有1700平方米抵押给恒丰银行,2010年4月28日抵押注销;2001年6月1日,该宗地有2022平方米抵押给农村信用社,2010年5月20日抵押注销;2001年7月7日,该宗地有1350平方米抵押给工商银行,2010年4月26日抵押注销;2002年4月26日,该宗地有3261.8平方米抵押给中国银行,2010年7月6日抵押注销。

    2003年10月26日,娱英公司取得金城路365号两份房屋所有权证,分别为招房权证罗峰字第7613002260号建筑面积4279.09平方米;招房权证罗峰字第7613002261号建筑面积4243.05平方米。两份房产证载明该房地产分别为恒丰银行、招远市农村信用合作联社、中国银行招远支行设定抵押。

    2007年12月20日,因恒丰银行招远支行起诉娱英公司、招远市工具有限公司借款担保合同纠纷一案,烟台中院作出(2007)烟民二初第78号民事判决,确定娱英公司偿还恒丰银行借款本金200万元、利息334880元;恒丰银行对娱英公司抵押的金城路365号建筑面积2189.81平方米的房产及占用范围内1700平方米的国有土地使用权享有优先受偿权;招远市工具有限公司在抵押物不足以清偿部分范围内承担连带清偿责任。

    2008年10月17日,招远市规划管理处出具证明,称娱英公司所属地块在招远市2005年-2020年的城市总体规划中,规划用地性质为商住用地。

    2008年10月21日,招远市工业行业管理办公室(以下简称行业办)以招行办(2008)16号文件向招远市政府提交《关于娱英玩具有限公司开发住宅楼的申请报告》称,由于长期生产不正常,企业拖欠了在职职工工资、劳保等120万元,职工情绪激烈。为从根本上解决问题,娱英公司申请在原厂区开发住宅楼11000平方米,开发所得收益主要用于归还有效抵押的银行贷款和拖欠职工各种款项,安排职工再就业。同日,招远市政府领导在该文件上批复同意。

    2008年10月24日,远盛公司、娱英公司签订《合同书》,就利用招远市金城路365号工业厂区进行房地产开发事宜达成如下协议:

    双方的权利义务。娱英公司系招远市属工业股份改造企业,土地属于出让工业用地,以土地证、房产证为准。产权归股东所有。合作方式。

    对此,娱英公司称其所有的房地产均已抵押给银行;该拍卖公告虽然登报,但未在2008年11月14日予以拍卖,当时远盛公司向娱英公司提出此问题后,娱英公司与栖霞市人民法院协调,栖霞市人民法院决定停止拍卖,后因远盛公司未按协调结果支付105万元,导致栖霞市人民法院最终进行拍卖;杨南是娱英公司的股东之一,也是娱英公司法定代表人杨明媚的女婿,拍卖款是娱英公司借款,以杨南的名义交的,该块地实际买受人是娱英公司。娱英公司主张其拿到法院的通知后,通知了远盛公司,要求其在相关时间内支付款项,但未能提供相关证据。

    对上述证据,远盛公司称以前未见过。根据双方约定,根据还款协议付款,娱英公司未按约定向远盛公司签订还款协议;远盛公司无法支付相关款项;清韵公司并未与娱英公司签订还款协议;签订合同时,部分土地及地上房产被查封的事实已经客观存在,娱英公司没有在合同签订时将该事实向远盛公司告知;娱英公司违约在先,土地被拍卖,远盛公司向娱英公司提出质疑后,娱英公司并没有采取积极措施消除履行合同的障碍,也未按合同约定与债权人达成还款协议;并且娱英公司从未将栖霞市人民法院所执行的债务的处理及进展情况向远盛公司通报,远盛公司只知道该部分土地及房产已被查封和拍卖,其他情况一无所知,远盛公司享有不安抗辩权,不构成违约;远盛公司本可以拒绝支付30万元合同款项,为了使娱英公司能够继续履行合同,不得已对该30万元款项采取变通支付的形式,最终在娱英公司再次违约的情况下停止支付剩余款项。

    2010年4月5日,远盛公司向招远市市长提交《关于娱英公司履约情况的汇报报告》,称2008年10月24日双方签订合同书,当日即支付定金22万元,在再次向娱英公司支付定金28万元时,发现山东金诺拍卖有限公司于2008年10月29日在烟台晚报上发布的拍卖公告。远盛公司及时与娱英公司联系,娱英公司承诺在远盛公司支付第二笔款(30万元)之前妥善处理完毕。远盛公司虽存顾虑,但仍抱着积极的合同态度,于2008年10月30日支付了定金28万元。在支付第二笔30万元款项的期限届满前,远盛公司落实娱英公司是否妥善处理,娱英公司未给予明确答复,远盛公司开始怀疑娱英公司的履约能力。经双方多次沟通,远盛公司同意采用变通方式支付第二笔款项。因娱英公司的原因,迟迟未与所有债权人签订还款协议,使合作开发项目无法正常推进。娱英公司的违约行为已给远盛公司造成较大损失。但娱英公司不仅迟迟未按约定履行其合同义务,反而于2010年3月29日向远盛公司发出《解除合同通知书》。

    娱英公司另提交了2009年6月26日,远盛公司给招远市张伟市长的情况汇报复印件,汇报中请求招远市人民政府协调2000万元贷款,期限5年的启动资金支持。娱英公司以此证明远盛公司没有投资能力。对此,远盛公司质证称是复印件,且不能证明其资金出现问题。发生纠纷后,娱英公司另行寻找了新的投资方,该投资方亦已投入部分资金。

    2010年8月4日,远盛公司以娱英公司为被告向烟台中院提起诉讼,诉讼请求如下:

    娱英公司称,相关还款协议远盛公司看过,为防止外界对有些事情干预,因此还款协议没有给远盛公司。

    2010年3月29日,娱英公司向远盛公司发出《解除合同通知书》,通知称“贵公司与我公司于2008年10月24日签订的关于计划利用我公司土地开发房地产的合同,因贵公司在合同履行过程中根本违约,致使合同目的无法实现。为此我公司郑重通知贵公司

    我公司依法保留向贵公司追索壹佰万元违约金的权利。贵公司与我公司于2008年10月24日签订的合同解除;定金伍拾万元归我公司所有.

    其中,主张违约金壹佰万元是依据案涉《合同书》第四条的约定,但合同同时又约定了定金。在定金和违约金之间,远盛公司起诉时是选择了违约金条款,主张赔偿经济损失叁佰叁拾叁万元是预期可得利益,为此远盛公司提交了其委托烟台博尔世通房地产经纪有限公司(以下简称博尔公司)出具的《招远金榜世家可行性报告(草案)》,结论为该项目建成后,可实现利润总额叁千叁佰柒拾陆万捌柒拾柒元。对此,娱英公司认为博尔公司不是讼争地块的实际开发人,没有出具该可行性报告的资格,报告所依据的占地面积、容积率等未经过规划部门审批确认,该报告没有证明效力。远盛公司表示起诉主张叁佰叁拾叁万元是暂定数,如果法院不认定远盛公司提供的可行性报告,远盛公司将申请法院委托鉴定机构评估鉴定。

    本案诉讼费用由娱英公司承担。解除案涉合同;娱英公司返还远盛公司支付的定金伍拾万元.娱英公司向远盛公司支付违约金壹佰万元.娱英公司返还远盛公司已支付的贰拾叁万元伍千元.

    本院再审查明的其他事实与一审、二审法院查明的事实相同。

    本院再审认为,本案再审争议焦点为:

    、一、二审法院判令解除案涉合同是否适用法律错误。案涉合同的性质、效力;娱英公司是否应向远盛公司支付违约金壹佰万元;娱英公司是否应赔偿远盛公司可得利益损失叁佰叁拾叁万元;娱英公司拒绝退还伍拾万元定金的抗辩事由是否成立.

    案涉《合同书》应为合法有效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第叁十七条:“房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为”之规定,该条所指“他人”,立法并没有要求必须具备房地产开发经营资质和经营实力,故不管远盛公司有无房地产开发资质,其都可以与娱英公司签订案涉《合同书》购买案涉房地产。至于其之后是否能对案涉土地使用权进行开发经营,并不影响案涉《合同书》的效力。

    案涉《合同书》中关于娱英公司有义务将案涉土地性质变更为商住用地从而使涉案地块得以开发商住楼宇的约定不能证明双方当事人签订该合同的目的是进行房地产开发而非房地产转让。虽然案涉《合同书》约定了“娱英公司负责将上述工业用地变更为商业、住宅用地。”但该约定是基于案涉土地使用权性质当时是工业用地不能直接进行商业、住宅开发的事实。要在该土地上进行商住项目开发的前提就是将土地用途变更为商业、住宅用地。可见,无论由谁开发都应先办理土地用途变更手续。也即不能排除案涉《合同书》约定的是娱英公司将土地使用权用途变更后再转让给远盛公司的可能。因此,仅由娱英公司办理土地用途变更手续得不出案涉《合同书》性质是房地产开发合同的结论。

    从案涉《合同书》主要条款对双方权利、义务约定来看,该合同应为房地产转让合同,远盛公司为案涉房地产的受让人.

    远盛公司有无房地产开发的资质和能力与案涉《合同书》的性质没有关联性。案涉《合同书》的性质主要取决于双方共同意思表示以及合同主要条款反映的双方权利义务内容,而与合同签订主体有无开发资质、开发能力无关。即便远盛公司没有开发资质和能力,也只可能影响合同的效力及其履行,而不能作为合同定性依据。娱英公司签订案涉《合同书》获取款项的数额、用途与案涉《合同书》的性质没有关联性。娱英公司再审虽主张签订案涉《合同书》是为清偿外债,不得已以偿还外债所需金额作为合同金额。但转让案涉土地所得价款数额及其用途都是娱英公司的单方意思表示,而合同性质应根据双方共同意思表示所形成的合同主要条款来判断,故娱英公司所得价款的数额、用途本身与证明案涉《合同书》性质是房地产转让合同或房地产开发合同没有关联性。

    关于娱英公司拒绝退还伍拾万元定金的抗辩事由是否成立的问题。娱英公司再审提出伍拾万元定金不应退还远盛公司的抗辩事由主要有是案涉《解除合同通知书》中记载了伍拾万元定金不再退还的内容,该通知书到达远盛公司后,远盛公司没有在三个月内提起诉讼,故案涉《解除合同通知书》的内容都已生效。:是案涉《解除合同通知书》中记载了伍拾万元定金不再退还的内容,该通知书到达远盛公司后,远盛公司没有在三个月内提起诉讼,故案涉《解除合同通知书》的内容都已生效。是远盛公司构成根本违约。根据《合同法司法解释二》第贰十四条:“当事人对合同法第玫拾陆条、第玫十九玫条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议,但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间,在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持”之规定,该条所指人民法院不予支持的对象为对合同解除行为本身的异议,而不包括其他事项。虽然案涉《解除合同通知书》中有不退还伍拾万元定金的表述,但该表述本身不是合同解除行为本身,故不受上述三个月异议期间的限制。在双方当事人已确认案涉《合同书》已经解除的情形下,远盛公司有权要求娱英公司返还已经支付的定金。

    一审、二审法院判令解除案涉合同是否适用法律错误。娱英公司再审主张,根据《合同法司法解释二》第贰十四条规定,在其向远盛公司交付案涉《解除合同通知书》后三个月内,远盛公司没有向法院提出异议,故远盛公司一审中提出的诉讼请求,不应得到支持。相应地,一审、二审法院关于案涉《合同书》解除的判项也应被撤销。对其主张,予以支持。从已查明事实可知,娱英公司于2010年3月27日向远盛公司送达了案涉《解除合同通知书》,远盛公司收到该通知后,直到2010年8月才提起诉讼,确已超过了3个月的异议期限。此时,案涉《合同书》事实上早已解除。在案涉《合同书》已经解除的情形下,一审法院不应以判决方式再次解除该合同。

    综上,本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第贰百零柒条第一款、第壹百柒十条第一款第(贰)项之规定,判决如下:

    维持山东省烟台市中级人民法院(2010)烟民一初字第51号民事判决第二项、第三项.

    撤销山东省高级人民法院(2011)鲁民一终字第121号民事判决.

    撤销山东省烟台市中级人民法院(2010)烟民一初字第51号民事判决第一项.